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广州赛马场何去何从:地产商眼中价值57亿的肥肉

2014-09-18 06:55:18 来源:时代周报

广州赛马场曾是仅次于香港沙田赛马场的亚洲第二大赛马场。1999年12月14日,跑了757场马后,广州赛马场突然宣布停赛停业。汽车城?足球场?商业楼盘?如今,这块地理位置绝佳的宝地,成为了各方觊觎的肥肉。添加大陆赛马网的公众微信号:daluma2013大陆赛马网,回复“广州”也可以了解广州赛马场何去何从。

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一整排临时建筑汽车展厅空荡荡,大部分店铺已关闭,门口贴着封条和搬迁说明,留下一片狼藉。

广州赛马场位于珠江新城东北角、黄埔大道与华南快速干线两条广州市中心主干道交会处,被广州最昂贵的AAA级写字楼和住宅包围。在占地660万平方米的珠江新城,空置用地如今寥寥无几,这是其中一块。历经广州20多年城市发展变迁,见证CBD从无到有,这块黄金地一直被多方利益觊觎、博弈,一度可能成为大学校园、专业足球场,甚至高级商住楼。

事实上,在广州过去20多年来的发展叙事中,对于任何一个开发商来说,要拿下总面积38万平方米的赛马场,都不是一件容易的事情。

2013年,包含珠江新城和天河北的区域产值已超1700亿元。随着广州房地产格局裂变,这块珠江新城最大的空置之地,又将何去何从?

估值57亿元的黄金宝地

赛马场的管理方—广州赛马娱乐总公司(以下简称“赛马总公司”)仍在一片忙碌之中。

马场地块的使用和管理,一直是该公司的工作核心。

2013年,赛马总公司印发了一份《关于汽车城租赁合同届满不续签合同的通知》,通知说明:2013年12月31日届满后,公司将不再与各经营者们续签合同;从2014年4月1日起,汽车城将完全封场,停止供水供电。

如今已是2014年9月,大部分汽车店铺都已撤离,但仍有少数店铺高调宣布不会撤离,南段的美食城仍在正常营业。

赛马场正门外的黄埔大道是广州最忙碌的主干道,北面是有着“华侨最高学府”之称的暨南大学;赛马场周围,各式高档写字楼和住宅区售价不断攀升,附近最贵住宅之一的侨鑫汇悦台,均价高达10.5万元/平方米。

“在今天的珠江新城,赛马场的这块宝地已经没有复制的可能。”一位负责珠江新城楼盘销售的地产中介经理向时代周报记者感叹。据其描述,目前珠江新城最后一块住宅用地已被越秀地产拿到,唯一可售的商业用地只有位于黄埔大道和华夏路交界处的A4-3。

“之前珠江新城最贵的地已拍到楼面地价超过1.5万元/平方米。赛马场位置这么好,直接就在地铁口上,地块又这么完整,我估计至少不会低过这个数!”合富辉煌市场首席分析师黎文江分析说。

按照地产专家们的估算,占地38万平方米的赛马场,哪怕以1.5万元/平方米的最低价,1.0的容积率建造(在高楼林立的珠江新城,绝大多数地产项目的容积率都达5-10以上),总地价至少在57亿元。

但问题在于,目前要对赛马场这块黄金宝地进行商业开发,首先遭遇的最大难题就是土地使用性质。

据1998年广州市国土房管局向赛马总公司核发的94409万平方米穗府国用(1998)字第特194号《国有土地使用证》,以及2001年核发的99996平方米的穗府国用(2001)字第特014号《国有土地使用证》显示,赛马场土地不是作为普通的商用物业或者住宅使用,而是有特殊用途—体育设施用地。

目前,这家副局级待遇的国企正纠结的,是如何处置那些不愿意撤离的商家。

据时代周报记者了解,在珠江新城所隶属的天河区方面,希望能在2015年之前让商家全部撤离。

5个月前,赛马场内的马会家居曾在《广州日报》发表公开声明,“根据现有合法有效的合同约定,马会家居经营期至2019年12月31日,而马会家居作为良好的城市形象更得到广州市委、市政府的肯定和支持”。

一位要求匿名的马会家居人士对时代周报记者表示,广州马会家居不会因赛马场汽车城调整而撤场、清拆,也没有接到相关消息和通知。

在赛马场1999年底结束赛马后的十几年里,类似的纠纷屡见不鲜。7年前,一批店家更因类似问题和广州赛马娱乐总公司发生冲突,引发了一场百余人群殴事件。那时的赛马场,已是一座汽车城。

而在更早的上世纪90年代初,广州赛马场曾是仅次于香港沙田赛马场的亚洲第二大赛马场,名震一时。

赌马叫停后负债累累

红极一时的亚洲赛马中心,如今只留下一个与赛马相关的名字。

1992年,广州市推行城市“东进”发展计划,市常委会议决定开发珠江新城。作为珠江新城的一部分,赛马场也被提上了筹备议程。

是年8月10日,时任广州市市长的黎子流主持召开市政府常务会议,同意成立广州市赛马会和广州赛马娱乐总公司。

工商资料显示,赛马场管理方广州赛马娱乐总公司由广州市农工商总公司、市经济建设发展公司、市体委、天河区四方组成的联营公司,是一家享有副局级待遇的国有企业。首任总经理由市农工商总公司总经理黄启桓兼任。

1993年1月8日,广州赛马会召开第一次会员大会,理事会名誉主席为黎子流,同月首场有奖赛马活动开锣。

这一年,最初版本的珠江新城规划基本确定,这是广州当时最先进的一个城市规划。

也正是这一年,时任天河区沙河镇党委书记的曹鉴燎开始登上舞台,牵线介绍相熟的开发商给珠江新城的相关村领导认识,合作开发赛马场西面两座城中村冼村、猎德村的集体留用地。曹于2013年底因贪腐案发从广州市副市长、增城市委书记任上落马。

上世纪90年代,广州赛马场迅速发展。当时的黄埔大道远不如今日繁华,但一到赛马日,就有三四万人赶到赛马场。比赛结束后,黄埔大道石牌一带人山人海,警方要出动大批警力现场指挥交通。

1997年香港回归前,《香港商报》头版大标题曾报道广州赛马盛况,并称“九七唔使(不要)怕,广州也跑马”,以此来证明回归后香港政策的可靠性。

与赛马火热形成鲜明对比的是,在当时,雄心勃勃的珠江新城开发基本处于停滞状态,政府指导和政策推动不多。

1999年12月14日,跑了757场马后,广州赛马场突然宣布停赛停业。

“最主要的原因在于赛马一直没有合法化。”后来担任赛马总公司董事长的林明鹏接受《南方日报》采访时说。

2000年9月,赛马总公司首任总经理黄启桓向广州市检察院投案自首。2001年,广州市中级人民法院以受贿罪和挪用公款罪判处黄启桓有期徒刑19年。时代周报记者了解到,黄目前仍在服刑。

黄启桓落马之后,林明鹏接任总经理,据他解释,尽管当时赛马盛况空前,但管理不善,留下了一个处于闲置状态且负债累累的赛马场,负债足有12.5亿元。

暨大“换地”未遂

赛马场停业后不久,珠江新城的规划检讨被提上了官方议事日程。2002年,这个规划终于有了定案,众多房地产商被给予减少土地出让金的政策以鼓励进驻。

空置两年后,赛马场开始探寻新的出路。此时,一路之隔的暨南大学(以下简称“暨大”)对其产生了浓厚兴趣。

其时的广州正在番禺区规划和筹建广州大学城,但作为广州市重点高校之一的暨南大学并不想进驻。“早在2001年暨大就在珠海大建珠海学院,加上原有的华文学院与深圳旅游学院,再增加新校区就会使学校过于分散,办学效率低,成本过高。”一位暨大校友会负责人告诉时代周报记者。

相比之下,如果能在对面的赛马场扩建校区,再理想不过。

2003年,时任暨大校长的刘人怀接受媒体采访时透露,计划扩招中的暨大,希望“吞并”赛马场及珠江新城周边约1000亩的黄金地块,打造成广东校本部面积最大的综合性大学。

刘人怀的初步设想是,将暨大位于珠江江心岛屿磨碟沙上的约300亩土地与赛马场及周边地块进行置换。当时,暨大已向省里提交了相关文字报告。

暨大的这份“换地计划”最终不了了之,结果暨大既没有得到赛马场,也没有首批进入大学城。

在暨大抛出橄榄枝之时,赛马总公司自己的计划是希望能对赛马场进行综合开发。

“我们要充分利用现有的土地、建筑物、设备和人才资源,综合开发赛马场的各种设施,把赛马场建设成为多层次、高起点、规模大、功能全的现代化珠江新城新景点,成为集体育竞技赛马、房地产、科技、休闲、娱乐、体育、旅游、餐饮、购物为一体的综合性高级科技娱乐场所。”林明鹏2002年接受媒体采访时表示。

为满足这一要求,昔日赛马场主楼重新装修成为马会酒店,广州市政府也批准利用赛马场闲置场地开办过渡性汽车交易市场项目。2002年12月,广州市政府采纳了广州汽车销售行业协会的建议,就汽车城公开招标。

2003年8月6日,广州市政府宣布正式批准赛马总公司对外出租赛马场21万平方米的场地,并将其改建为市内最大的汽车交易市场。广州三鹰实业有限公司取得了该项目的经营权。

此时,整个珠江新城开发渐入佳境,各种标志性建筑开始建设。2006年,富力地产拍下的珠江新城商务地块价格是4566元/平方米,被媒体封为当年“地王”。

这一年车市低迷,三鹰公司经营困难,拖欠赛马总公司上亿元租金和管理费,最终退出赛马场。

也许是预料到未来珠江新城地价的飙升,当时赛马总公司有关负责人建议汽车城内的租户不要投资太大,尽量做一些投资少、见效快的项目。2008年,赛马总公司重新接收赛马场场地,成立汽车城。此后,赛马场逐渐形成餐饮业、康体娱乐业、汽车城三大经营板块。

彼时,时任广州市长张广宁在广州市两会上说,“2010年,珠江新城肯定要火起来。”

众地产巨头角力

2010年的珠江新城显得愈发寸土寸金,真的“火起来了”。此前的2009年,号称珠江新城最后一块住宅用地的D8-C3地块,被越秀城建地产以3.45亿元取得,折合楼面地价1.53万元/平方米。

这之后,珠江新城能够拍卖的商业用地已少之又少。也正是基于此,各路地产商纷纷将目光转向赛马场这块悬而未决的黄金宝地。

在很长的时间里,珠江新城的最大地主都是富力。习惯走郊区大盘开发路线的恒大地产,2009年后在广州市区异军突起。

2011年,恒大和富力两家地产巨头各自在足球上有所建树,他们趁势分别向广州市相关领导表达出对赛马场的巨大兴趣。

是年10月16日,恒大主场对阵上海申花时,恒大董事局主席许家印向时任广州市委书记张广宁表达了希望用赛马场建球场的意愿。许后来对媒体回忆说:“我跟张广宁书记谈了这个事情,能不能做一件填补中国空白且有意义的事情。他说什么事情,我就说,将跑马场改为专业的足球场。”

许并没有透露张广宁当时的回答。不过他表示,当他向张广宁说出此一想法时,在旁的富力集团总裁张力马上接话表态要加入,“当时张力在我旁边坐,他说我们两家一起来投资。”

半个月后的11月3日,恒大在广州香格里拉大酒店举行盛大的夺冠庆典。许家印就希望改建赛马场的想法再次向广州市领导征求意见。

得到的回复是:“(赛马场)原来有债务,可能50亿元都下不来。”“但你提的意见非常好,可以考虑和研究一下。”

随着恒大足球的水涨船高,恒大在珠江新城的雄心也日渐显现。2012年6月18日,恒大打败富力、保利、万科等17家房企,以13.22亿元竞得珠江新城D4-B2地块,刷新广州地王纪录,这块商业用地位于赛马场西侧,被媒体称为珠江新城最后一块写字楼用地。

“本次恒大以志在必得的态势高价拿下该地块,有可能是出于日后布局赛马场的战略考虑。而观察恒大近年来在排球、足球、音乐等领域的业务发展,明显具有增强自身影响力、加大拿地与政府谈判砝码的功能,这种通过副业为主业服务的意图非常明显。”没能成功拿下这块地的保利地产旗下公司曾在研究报告中指出。

2013年3月,恒大总部正式乔迁至位于珠江新城核心区域的恒大中心。此前,恒大集团在广州市租用写字楼办公长达16年,直到2010年8月购买了珠江新城顶级写字楼并改名为恒大中心。

其他地产巨头,在珠江新城亦有斩获。

据公开资料显示,富力集团在珠江新城拥有17个商业地产项目,开发体量超过200万平方米。

而保利、越秀等也不乏大手笔之举,如与广州塔(小蛮腰)隔岸相望的广州国际金融中心(即西塔),即为越秀集团的得意之作。

2013年,恒大足球夺得亚冠冠军前夕,再度有体育媒体曝出,恒大将拿下赛马场建设新球场。直到2014年6月以前,这一传闻一直沸沸扬扬,但6月23日,《广州日报》突然披露,恒大专业足球场将建在广州南站附近。

“干净收储”

2014年4月1日,赛马场汽车城关闭。外界普遍关注的是,这块地最终将作何用处?

事实上,早在2012年5月,天河区委书记石奇珠在一个会议上指出,赛马场被出租用于汽车销售、餐饮等低端产业用途,经济效益极低,年纳税额才2000多万元,与CBD的功能定位极不相称。天河区将争取市政府的支持,加快推进赛马场地块开发建设,提升地块价值。

2013年,广州市国资委主任黄伟林在广州国资工作会上亦提出推进赛马总公司转型发展,“尽快将黄埔大道赛马场地块干净交给政府收储”。

黄伟林在发言中称,推进落实广州赛马总公司债务重组工作,维护国有资产权益,理顺各种债权债务关系,推进赛马总公司按照市政府的战略部署改制发展。

赛马总公司一直负债累累,多个不良资产包曾由东方资产管理公司等几家债权单位取得或处理,且债务的抵押物多为跑马场的土地。

2011年7月20日,中国东方资产管理公司广州办事处发布公告,拟公开竞争性出售其对赛马总公司所享有的债权及有关担保权益。东方资产的一份资料显示,赛马总公司欠其债务本息共计3.6亿余元。

6天后,赛马总公司刊登声明回应:东方资产广州办对其所享有的债权及担保权益涉及历史遗留问题,该债权抵押物的土地用途是赛马场。

广州国资委“2013年工作安排”写明:“代表赛马总公司与东方资产公司进行债务重组谈判,双方就赛马总公司形成了打包收购方案,已签订债务资产包收购协议。”

时代周报记者向中国东方资产管理公司广州办事处、赛马总公司了解相关情况,均遭拒绝。

广州市中级法院2014年2月13日作出一份《执行裁定书》显示,广州广永国有资产经营有限公司从中国信达资产管理广东分公司手中,取得了对广州赛马娱乐总公司的债权和抵押权益。广永国有资产经营公司为广州市国资委旗下的独资公司。

一位曾参与2010年前后相关不良资产处理的律师向时代周报记者证实,当年的赛马场“确实四处欠债”,债权方只能通过司法程序将抵押物—赛马场地块全部或部分卖出,以偿还债务。

广州国资委通过旗下企业将各大资产管理公司有关赛马总公司的债权一一赎回,意在避免赛马场地块被卖出以抵偿债务,实现“干净收储”目标。

广州国资委的债权回购行动,或将很快完成。天河区政府一名人士向时代周报记者透露,政府希望未来这一块用地能够在商业方面发挥更大的作用。

截至目前,与赛马场相关的多方人士,对这片宝地的发展方向仍表述含蓄。

“这块地未来是否改变用途,要看政府是否对规划进行调整。”赛马总公司纪委书记、党群工作部经理高学文接受时代周报记者采访时说。

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